【お住まい】ダマされるな…マンション購入5〜10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」★2 [記憶たどり。★]

1 :記憶たどり。 ★:2020/09/22(火) 12:14:47.08 ID:G9MSl8ki9.net

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ
 
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇

国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。 

「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
 
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。

前スレ

1が建った時刻:2020/09/22(火) 10:41:54.68

10 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:18:00.46 ID:uNVhBqcW0.net
見晴らしの良い高台の土地も憧れたが、不動産が他者に損害を与えた場合、所有者の責任になるので。
://twitter.com/u23news/status/1289742264327999488?s=20
http://o.5ch.net/1pcri.png
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13 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:19:07.00 ID:ehqW5A1G0.net
いや、上がる「可能性」じゃなくて
確実に上がるから

50 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:26:53.34 ID:B/gmJN0B0.net
管理費上昇が嫌なら築10年以内で売ればいいだけ
駅から10分以内なら簡単に売れる
だから買う時は多少割高でも駅近にしておくべき

60 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:28:46.08 ID:ZYk5TC1G0.net
>>50
10分は、台風や大雪だと遠く感じる。

妥協して駅徒歩4分以内

39 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:24:48.13 ID:sqw6+tNb0.net
「マンションは管理を買え」というのが鉄則なんだけど、本当に管理がしっかりしているマンションって、耐え難いぐらい理事長や理事会、住民どもがうるさいよ。
例えば、ベランダは共用部分内は規約で禁煙→専有部分内の換気扇で吸うと外に漏れて苦情→敷地外に吸いに行って帰ってきたらエレベータが臭くなるからと苦情→禁煙に追い込まれる。なんてことがあるし。

55 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:27:51.38 ID:ZYk5TC1G0.net
>>39
管理を買うために、
中古マンションにした

もちろん、管理費滞納者がいないか、修繕費が何万円貯まってるかも、買う前に見させて貰った

67 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:30:17.35 ID:osixeyz/0.net
>>55
迎える側もカモが来た!と喜んでいるからな
新参者は下積み扱いで理事会に強制参加とかもあるだろうし

15 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:19:49.13 ID:0Vwn9fk80.net
やっぱ賃貸最強だわ。
家を捨てられる気軽さは何物にも代えがたい。

72 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:31:27.27 ID:P7O7Brz60.net
>>15
歳とってからも、そう言ってられるかな。

14 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:19:47.75 ID:wwoCEc7o0.net
修繕費の部分だけをみれば、マンションの方が圧倒的に安い。
戸建ての修繕費はタワマンと同等か、それ以上と言われているよ。

62 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:29:10.09 ID:GBkHck0j0.net
>>14
10年目に建坪30の外壁屋根塗装ベランダ防水で120〜130万
マンションの管理費修繕積立金が平均1.4万として
10年で168万円、駐車場代は勿論別
内装が自己負担なのはマンションも同じ
何が圧倒的なんですかね

143 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:40:47.32 ID:wwoCEc7o0.net
>>62
修繕費の部分だけみた場合って言ってるじゃん。
管理費、駐車場代を考えれば戸建ての方が安いケースが多いよ。
でも、その分、マンションの場合は掃除とか家の中だけで外回りは何もしなくていいからね。

180 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:43:35.98 ID:GBkHck0j0.net
>>143
確かにそやったね
まあ金銭的な比較したら全部みな意味ないけどな
マンションには利便性って良さがあるから否定はせん
俺はマンションは金持ちが買うものだと思ってる

140 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:40:32.04 ID:TzWML2m60.net
鉄筋コンクリの戸建てが最強だが所持できるのは真の金持ちのみ

152 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:41:34.96 ID:IA8eJ7QV0.net
>>140
RCのメンテ費用と解体費用はアホみたいな額だぞ?

164 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:42:35.54 ID:TzWML2m60.net
>>152 だから金持ちと言ってるだろ

188 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:44:26.86 ID:IA8eJ7QV0.net
>>164
じゃあ最強ってどういう意味だ?
木造でもRC並にいくらでもできるぞ?

228 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:47:43.64 ID:yVEmIcG50.net
これコロナ不況で不動産で戸建てが売れないから
戸建てを売る為の煽り記事だろ

今戸建てを買う奴の方がまんまと印象操作に騙されてるw

244 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:49:27.74 0.net
>>228
今が買い時だろ
バブルのときマンション買った奴は売るに売れず今悲惨だぞ

199 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:45:20.34 ID:OCs1Txb90.net
>>1
マンション買うやつって脳ミソあんの?

算数できたら分かるやろwww

259 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:50:59.27 ID:4m1cutji0.net
>>199
いや脳みそはある。
しかし、脳みそのあるやつでも、それを気付かないように仕組まれた登記、分譲契約、管理組合でうまくまぶしているのがむしろ素晴らしい
だから今の家賃で買えるぞ!と思わせ、案内されているうちに間借りしているのだ

20 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:21:05.09 ID:M5odu2u80.net
銀行員に言われたことある。
金持ちが多い物件にすめば、大丈夫。らしい

271 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:52:14.73 ID:obYiMv6p0.net
>>20
金持ちは改修工事の前に引っ越すよ

247 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:49:38.30 ID:q0ZB02dv0.net
コロナで済むところ無くなったってアホも賃貸勢とローン勢だろ
ローン組むにしても10年くらいにしとけよ
30年ローンとかアホか

263 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:51:30.10 ID:zDB1ThPY0.net
>>247
頭金とボーナス払い幾らだよw

275 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:52:33.37 ID:q0ZB02dv0.net
>>263
いくらも何もそんくらいの用意出来るところを買えって事だ
30年ローンとか流石に背伸びしすぎ

333 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:58:53.46 ID:zDB1ThPY0.net
>>275
3000万物件で月々10万以上支払うとしたら
頭金2000万弱だぞ
貯めるのに何十年掛かるんだよw

345 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:59:41.52 ID:ZYk5TC1G0.net
>>333
頭金1000万円用意して、
ローンは最小限にした

111 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:36:20.06 ID:q9dRXLwm0.net
マンションつーのはさ、350万円支払ってバスに乗る権利を
買うようなモンだよ
普通なら、その金額を出すなら車を買う
大金払って他人と物を共有するってのは大きなデメリットを伴う
管理がしっかりしてる組合のマンションに住めるなら、普通の
町内会にも住めるだろw

187 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:44:25.05 ID:MYWqbFUX0.net
>>111
そう思う人が多ければマンション暴落して戸建暴騰するはずなんだけど現実は逆だからなぁ

281 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:52:47.48 ID:q9dRXLwm0.net
>>187
RCの良さってのもあるんだと思うよ
たかが数千万でRCの一軒家には住めない
マンションだと住める
バスとは言ったけど、豪華バスなんだよ
でも、途中で先に降りないと賢くない
戸建ては古家付き土地として売れるけど、ボロマンションを買うアホは居ない

307 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:55:57.70 ID:c91zrDbs0.net
>>281
台風の時の木造の不安感ったらないわなw
屋根の耐風圧の基準って曖昧だから、新築でも風速40m/sで屋根が剥がれる可能性がある。

370 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 13:01:19.27 ID:9pWU4i+s0.net
>>307
去年の大阪の台風ではマンションのガラスも割れて室内に吹き込んだりしてたから
想定以上の荷重がかかる状況ではどっちだって怖いよ

402 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 13:03:52.90 ID:R9Vd1Bgu0.net
昨年の武蔵小杉のタワーマンションの惨状みたらマンション買う気になれんわ

441 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 13:07:25.52 ID:MYWqbFUX0.net
戸建おじさんは何よりも確かな相場を無視してるのが笑える
そんなまともな話が通じないオヤジと関わりたくないから戸建おじさんが頑張れば頑張るほど皆うわぁってなってマンションますます売れるんやろね

455 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 13:09:10.79 ID:MOKx8AR50.net
もふもふ不動産とかウラケンのYouTube見て、俺も脱サラするために融資受けて不動産やろうかと思ってたんだけど、無理かな?
コロナ禍でも、その他に、マナブ、まこなり社長、イケハヤとかのYouTube見てるんだけど、
みんな「コロナ禍だから今はヤバいです」とか「今は脱サラ無理ゲーです」とか言わないし、大丈夫なの?
つか、こいつら本人達も大丈夫なのかな。

472 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 13:11:09.95 ID:QPFae+uZ0.net
>>455
賃貸用の住宅ローンは金利3%とか高いから黒字転換難しくない?儲かるのかな
普通の住宅ローンで賃貸やると最悪一括払い請求されし

3 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:15:40.77 ID:hVZ8sSCJ0.net
なぜ、「購入 VS 賃貸」 という比較がナンセンスなのか?

古い記事だが参考になった

66 :不要不急の名無しさん:2020/09/22(火) 12:30:12.17 ID:hHzX8ryk0.net
>>3
でもこの手の記事って
自分が老人になって
どこも賃貸物件を貸してくれなくなるような事態は想定してないよね
70歳で年金暮らしの老人に貸してくれる賃貸なんて
ナマポも入れるようなボロボロのゴミみたいなアパートしか無いよ
そんなゴミみたいなアパートでみじめな老後を過ごすよりは
持ち家の方がいいだろ